hits

Byggebrems gir ny boligprisvekst

Dette innlegget var på trykk i DN 14.10.2017 i litt kortere form.

Flere har kritisert alt pratet om mangelfull boligbygging under den siste boligboomen i Oslo-området blant oss økonomer og andre. Jeg tror heller at det er flere gode grunner til å ikke slutte å være opptatt av boligbyggingen riktig enda. Når nyboligsalget hittil i år er 60 prosent lavere enn fjoråret i Oslo kan tidsetterslep og tregheter gi lav boligbygging og prispress frem i tid når etterspørselen igjen tar seg opp.

Smartere boligbygging kan dempe neste boom og gi mer stabile priser over tid

Dersom dynamikken i boligtilbudet fortsetter som nå vil lav prisutvikling i 2017-2018 gi lav boligbygging i 2019-2020. Skal vi da bare håpe på at etterspørselen matcher? En bedre tilnærming vil være å fortsette å forbedre vilkårene for boligbyggingen selv om den kortsiktige balansen nå er god. Det er viktig å skille mellom et underskudd av boliger over tid og boligbalansen på kort sikt. Det ble igangsatt 9 000 færre boliger (32 % færre) mellom 2007- 2016 i Oslo enn Akershus (Oslo: 27 900, Akershus 36 900. Årsgjennomsnittet for antall fullførte nye boliger pluss boligkonverteringer over tid mellom 2001-2016 per nye innbygger var betydelig lavere i Oslo (0,34) enn i andre store byer (Bergen: 0,55, Trondheim: 0,64, Stavanger: 0,94, Kristiansand: 0,55). Siden 2000 har det dermed blitt bygget eller konvertert 1 ny bolig per 3. nye person til Oslo mens forholdet i Stavanger har vært nesten 1 til 1.

Den svake boligveksten i hovedstaden ble det derfor med rette pekt på i 2015 og 2016, begge år som bidro negativt til underskuddet av boliger relativt til folkeveksten i hovedstaden over tid. Boligetterspørselen vil skifte og den for øyeblikket rådende balansen mellom tilbud og etterspørsel er ferskvare. Dagens balanse i favør av boligkjøpere vil endres når boligtilbudet snart justerer seg ned som følge av prisfall og dagens svake salgstall. Under vekten av det ekstremt pressede markedet i 2016 ble det startet et viktig arbeid med å fjerne tidstyver i boligbyggingen i form av lang saksbehandlingstid, tidkrevende byråkrati eller kronglete byggetekniske krav samt sikre en høy og variert tilgang til boligtomter. Det er et arbeid jeg håper fortsetter

Figuren under illustrerer problemet

  • Perioden 2004-2007 er preget av høy befolkningsvekst etter EU-utvidelsen østover, oppgangskonjunktur, høy boligbygging og tosifret årlig prisvekst.

  • Når finanskrisen inntraff i 2008 bremset boligprisene betydelig ned i 2008-2009.

  • I kjølvannet av dette stanset også boligbyggingen nesten opp, og var svært lav på tross av høy prisvekst og høy befolkningsvekst i både 2010.

  • Først i 2012 økte boligproduksjonen igjen.

  • Den svake prisutviklingen i 2013-2014 ga igjen lav boligbygging i 2015-2016.

 

Figur 1 Boligbygging, befolkningsvekst og boligprisvekst i Oslo. 2003-2016

Kilde: NyAnalyse. Fullførte boliger og folketilvekst (SSB), konverterte boliger (Prognosesenteret), boligpriser (Eiendom Norge).

Den store forskjellen på kort og lang sikt

Kunne man ha bygget seg ut av 2016-boomen når denne først hadde funnet sted? Nei. Dette ville hverken vært mulig eller ønskelig. Kunne man ha lagt til rette for en raskere og høyere tilførsel av boliger når etterspørselen tar seg opp grunnet store befolkningsvekstbølger eller svært lave renter? Ja. Forskjeller i hvor raskt boligtilbudet tar seg opp når prisene øker er viktig fordi dette er avgjørende for i hvilken grad økende etterspørsel blir møtt med høyere boligbygging eller høyere priser. Flere studier viser at på kort til mellomlang sikt vil en gitt økning i etterspørselen etter bolig føre til lavere boligprisvekst i områder hvor boligtilbudet er mer fleksibelt.

Så hvordan står det til i Norge versus andre land? I en anerkjent studie beregnes hvor kjapt og hvor mye tilbudet av nye boliger i ulike land endrer seg når prisene stiger eller faller. Resultatet for Norge er, i likhet med flere andre land, at boligtilbudet ikke responderer kraftig på prisendringer. I land som USA, Sverige, Danmark og Canada var tilbudet vesentlig mer fleksibelt. I tillegg var Norge det landet hvor det i snitt tok aller lengst tid å få gjennom en byggetillatelse (over 200 dager).

Store svingninger i boligprisene er uheldig av flere grunner. Eksempelvis kan det kan gi tøffe utslag for førstegangskjøpere når prisene kommer på uforholdsmessig høye nivå og boligdrømmen blir uoppnåelig for flere. De marginale kjøperne under en prisboom kan se egenkapitalen bli revet bort under et fall. Mobiliteten i arbeidsmarkedet kan også bli utfordret dersom prisdifferansen mellom ulike regioner blir stor. Andre kan føle seg rike under sterke ekspansjonsfaser og ta opp uforholdsmessig mye gjeld til eksempelvis ytterligere bolig- eller hyttekjøp. Det fører igjen til høyere gjeldsnivå i befolkningen og større sårbarhet når prisene faller eller rentene øker. Boligmarkedet vil i sin natur være noe tregt, men erfaringer fra andre land tyder på et stort forbedringspotensial. All erfaring tilsier nemlig at svingningene i boligtilbudet vil aktualisere denne tematikken i nærmeste fremtid. 

Ingen kommentarer

Skriv en ny kommentar

marimamre

marimamre

33, Oslo

Seniorøkonom og boliganalytiker i NyAnalyse. Følger den løpende utviklingen i boligmarkedet og pusler med utredninger, prognoser og analyser innen makro, boligmarked og samfunnsøkonomi Denne bloggen står for undertegnedes regning og representerer ikke alltid NyAnalyses offisielle syn. Informasjon om mulige tjenester og analyser som vi holder på med vil sporadisk forekomme.

Kategorier

Arkiv