hits

Førstegangskjøpere i fritt fall

I Norge og mange andre land har det utviklet seg en sterk forventning i befolkningen om at det å bli voksen for de aller fleste innebærer å relativt raskt eie sin egen bolig. Gjennom årtier har eierratene i befolkningen krøpet oppover i takt med en rikere befolkning (og mye bedre tilgang til boligkreditt) kombinert med en bred politisk oppslutning om eierlinja. 

Noen fordeler med høye eierrater:

  • En bred formues-oppbygging blant det norske folk

At de som har mest fra før kan investere mer i bolig eller andre assets bidrar nok til økt ulikhet, målt opp mot en situasjon hvor alle måtte kjøpe boliger til samme pris og med samme verdiutvikling. Men en av de største fordelene ved høye eierrater, er at boligmarkedet løfter majoriteten og store deler av inntekts/formuesbunnen av befolkningen også. Dette holder så lenge boligprisutviklingen er positiv over tid, og barrierene mot å komme inn i boligmarkedet ikke blir for store.

Den øverste figuren er en indikator på hvordan majoriteten av befolkningen sin formue står seg mot de rikeste (med en tjukk høyre hale i fordelingen blir snittet høyere enn median), hvor en verdi på 1 tilsvarer høy formues-likhet, og høye verdier tyder på ulikhet. Den nederste figuren viser eierratene i en del av landene. Det er mange faktorer som spiller inn på fordelingen av formue i et land, men en kan merke seg at landene med høyest ulikhet i formue; USA, Tyskland og Australia også er landene med lavest eierrater i boligmarkedet. På den andre siden av skalaen er Belgia, Italia, Hellas, Luxemburg, Finland og Norge med mean/median formue under 2 og de høyeste eierratene blant landene. Selv om det er mulig å spare og investere i andre objekter enn eget hjem, er terskelen høyere for mange. Dersom boligeierskapet begrenses til færre, begrenses også formuen på færre hender. 

Figure: Wealth distribution and homeownership

Source: OECD Wealth dataset 2014-2016 data, Country data on home ownership 2015 or latest year. 

 

Andre fordeler med høye eierrater er:

  • Bedre vedlikehold
  • Høy etterspørsel etter varer og tjenester tilknyttet bolig i norsk økonomi
  • Boligsektoren bidrar til vekstimpulser i norsk økonomi (økt forbruk, økte investeringer
  • Egenverdi ved å eie
  • Integrering via boligeierskap

 

Ulemper kan være:

  • Lavere mobilitet mellom regioner
  • Husholdninger er mer sårbare for fall og krakk i boligmarkedet
  • Husholdninger tar opp mer gjeld med pant i stigende boligverdier
  • Utenforskap blant lavinntektsgrupper kjennes ekstra

 

Vil førstegangskjøperne ikke lenger få råd til bolig?

Vi har lagt bak oss en periode hvor lave renter og QE - økonomier som vekkes til live av lav pris på kreditt og på offentlige penger - har fått rive i amerikanske og europeiske bolig- og kapitalmarkeder i en årrekke. Drevet frem av stadig synkende realrenter og stigende forventninger har boligprisene og gjelden rast oppover i mange land. Dette har ført til en rekke innstrammende tiltak for å bremse gjelden som strammere gjeld/boligverdi, gjeld/inntekt og redusert avdragsfrihet.

De som treffes hardest er førstegangskjøperne og andre som står utenfor boligmarkedet. Sammen med høye prisnivå mange steder og en gruppe unge som ble hardt truffet av resesjonen etter krisen er førstegangskjøperne i fritt fall i mange land. Ett av disse landene er England (figur) hvor både høye boligpriser, krise og mangelfull boligbygging har bidratt til et markant fall i eierratene blant den yngste gruppen mellom 25-34 år, fra 58 % til 38 % over 2003-2016. For gruppen 35-44 år er fallet omtrent like kraftig over perioden, fra 75 % til 56 %. Fallet i eierratene synker så med alder, og gruppen 65+ er de eneste som har opplevd vekst. Fallet i unge eiere var stort også i land som Hellas og Italia. 

 

Source: OECD 2017.

Hva er implikasjonene senere i livet når en stadig større del av den unge befolkningen i etableringsalder er henvist til et rådyrt leiemarked, i stedet for å bygge opp egen formue og sparing? Tør de å stifte familie og få barn i en slik situasjon? Det er lett å tenke seg at unge opplever et tap av trygghet for fremtiden uten en finansiell buffer i egen bolig og når kostnadene for å leie over en årrekke har spist opp større og større andeler av budsjettet. I London spesielt har situasjonen for unge vært så prekær - med boligmangel og skyhøye boligpriser og husleier - at byen har satt i gang en rekke affordable housing-tiltak, som allerede gir effekt. Utbyggere som ønsker å delta må forplikte seg til å selge for max. 80 % av markedspris og for dette får de noe skattefritak og kan bygge litt enklere enn kravene som gjelder til full markedspris. Førstegangskjøpere kan kjøpe mellom 25 -75 % av boligene i første runde med 10 % EK-krav, og betale ned det resterende via husleie. Eneste krav til kjøperne er en husholdningsinntekt under 90 000 pund i året, så dette treffer ganske bredt. Ordninger gjelder også rimeligere leieboliger.

https://www.london.gov.uk/sites/default/files/homesforlondonersaffordablehomesprogrammefundingguidance.pdf

Hvordan står det til for førstegangskjøpere her hjemme?

NEF og Ambita publiserte nylig tall for antall førstegangskjøpere mellom 20-39 år i byene de siste årene som tyder på at det også strammer seg til i Oslo. Mens andelen unge boligkjøpere holdt seg ganske stabilt i de andre byene, falt disse mellom 2015-2017 i Oslo, en periode preget av høy prisvekst i markedet. Antall førstegangskjøpere steg imidlertid i rimeligere randsone til Oslo, som i Drammen, Ullensaker og Lørenskog. Tallene tyder på innstramming for de unge i Oslo, men det gjenstår å se hvordan situasjonen har vært for de øvrige aldersgruppene før en konkluderer med at førstegangskjøperne er truffet uproporsjonalt.

Figurer: Antall førstegangskjøpere i Oslo og byer i Akershus

Kilde: NEF, Ambita 2018.

Bedre å gjøre noe tidlig enn sent

Erfaring tyder på at sosiale boligtiltak nytter. Førstegangskjøpere kommer seg enklere inn i markedet dersom det finnes gunstige låneordninger, ordninger som fremmer sparing og boligbygging spesielt rettet mot førstegangskjøpere. En generelt fleksibel boligbygging er også viktig for god balanse i boligmarkedet og virker prisdempende. Høyere renter virker dempende på hele markedet og dermed prisene, men treffer også førstegangskjøpere ekstra hardt som også må møte krav om å tåle 5 prosentpoengs høyere rente. En romslig fartsgrense vil bidra til å lempe på disse kravene for de unge med liten synlig formue i dag men utsikter til god formue i morgen. Dersom det er tilfelle at unge presses ut av Oslo-markedet i dag og prisene igjen tar seg opp, har erfaringene fra andre land lært oss at det er bedre å gjøre noe tidlig enn sent. Det er mange fordeler med høye eierrater i befolkningen, og de gunstige subsidiene av primærboligen kan vel vanskelig la seg forsvare dersom fremtidens unge i hovedstaden henvises til leiemarkedet.  

 

 

 

 

 

Ingen kommentarer

Skriv en ny kommentar

marimamre

marimamre

33, Oslo

Seniorøkonom og boliganalytiker i NyAnalyse. Følger den løpende utviklingen i boligmarkedet og pusler med utredninger, prognoser og analyser innen makro, boligmarked og samfunnsøkonomi Denne bloggen står for undertegnedes regning og representerer ikke alltid NyAnalyses offisielle syn. Informasjon om mulige tjenester og analyser som vi holder på med vil sporadisk forekomme.

Kategorier

Arkiv